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La banca se prepara para la venta masiva de hipotecas refinanciadas a los fondos

Caixabank

Un cambio en la regulación bancaria que entrará en vigor en 2021 provocará que la mayoría de refinanciaciones se deban clasificar como préstamos fallidos.

Los principales bancos españoles se preparan para la venta masiva de carteras de hipotecas refinanciadas a los fondos de inversión oportunistas a lo largo de este año, según distintas fuentes financieras consultadas por EXPANSIÓN. Se trata de hipotecas al corriente de pago en la actualidad después de que las entidades flexibilizaran a los deudores las condiciones económicas o de plazo para impedir el impago y tener que clasificarlas como crédito fallido, que exige mayores necesidades de capital.

Tanto el Banco Central Europeo (BCE) y el Banco de España como los inversores han presionado en los últimos años a los bancos para que culminen la limpieza de balance antes de que se agote el ciclo alcista de la economía. Y ante las señales evidentes de desaceleración, los ocho bancos cotizados españoles (Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Sabadell, Bankinter, Unicaja y Liberbank) han pisado el acelerador y se han quitado de encima casi 37.000 millones de euros en préstamos problemáticos (dudosos y adjudicados) entre septiembre de 2018 y septiembre de 2019.

Pero ahora un cambio normativo que está previsto que entre en vigor el próximo año pone en riesgo los objetivos de las entidades de reducir al entorno del 4%-5% sus ratios de morosidad, que miden el nivel de activos tóxicos sobre el total. Con datos a septiembre, las últimas cuentas auditadas, la mayoría de los bancos cotizados tienen ratios de mora por debajo del 4%. Bankia y Unicaja presenta los niveles más elevados, del 5,5% y del 5,4%, respectivamente.

Miles de millones

No existe una cifra concreta de hipotecas refinanciadas en los balances de las entidades, aunque fuentes del sector estiman que se generaría un nuevo mercado de miles de millones de euros.

Las refinanciaciones y reestructuraciones suponen un 5,4% del total del crédito del sector español tras recortarse un 20% en un año, según los últimos datos disponibles del Banco de España a junio.

La nueva regulación de la Autoridad Bancaria Europea (EBA, por sus siglas en inglés) sobre crédito fallido endurecerá los requerimientos de capital a partir de enero de 2021 de la mayoría de las hipotecas refinanciadas, según dan por descontado fuentes supervisoras al tanto de las novedades normativas.

Incentivo

Los nuevos criterios del regulador europeo considerarán como fallidos los créditos refinanciados si los ingresos previstos caen más de un 1% como consecuencia de las nuevas características del préstamos (como dar más plazo, reducir la cuota o incluso condonar parte de la deuda). “Este criterio tan estricto llevará a que la gran mayoría de las refinanciaciones se clasifique como crédito fallido prudencial”, indican fuentes reguladoras.

Es probable que se genere un nuevo mercado en el que la banca trate de deshacerse de carteras de hipotecas refinanciadas que son todavía consideradas sanas, pero a precios inferiores.

“En todo caso se venderían este año a precios más altos que si pasaran a catalogarse como préstamos fallidos”, explican fuentes de una consultora internacional, que además hacen hincapié en el coste en capital que supondría para las entidades. Un incentivo que serviría a los bancos para lograr un doble objetivo: limpiar más sus balances y obtener mayor rentabilidad de carteras de hipotecas deterioradas.

Directrices

Según las directrices marcadas por la EBA, los bancos deben aplicar los nuevos criterios prudenciales sobre las refinanciaciones como máximo en enero de 2021. Existe la posibilidad de que las entidades se anticipen, como es lógico, a ese plazo y lo hagan a lo largo de este nuevo ejercicio, aunque fuentes supervisoras descartan que esto pueda ocurrir porque la adaptación a esta nueva definición de fallido es bastante exigente en cuanto a actualización de sistemas informáticos y de formación de plantilla.

“Lo previsible es que se apure el plazo y que los bancos antes intenten reducir al máximo las hipotecas refinanciadas”, señala un alto directivo de banca de inversión.

Los grandes fondos oportunistas, como Cerberus, Blackstone o Lone Star, aprovecharon el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España para comprar inmuebles y créditos morosos con grandes descuentos.

Negocio de los fondos

Estos fondos suelen comprar activos dañados con descuentos medios del 70%, que llegan al 90% y al 95% en algunos casos, y sacan rentabilidades de dos dígitos por las posibilidades de sinergias que ofrecen sus estructuras y su escala a nivel europeo.

La elevada liquidez de los fondos oportunistas en busca de rentabilidades en un entorno indefinido de bajos tipos de interés en Europa hace que haya apetito por un nuevo mercado con carteras de hipotecas refinanciadas, según las fuentes consultadas.

En España no dejan de desembarcar nuevos fondos de inversión, como es el caso de Centricus, un fondo británico que en 2019 participó en algunas subasta de activos no estratégicos de los bancos. Centricus, que tiene varios socios chinos y japoneses, pujó por ejemplo por la plataforma de gestión de activos de Sabadell. Ahora, el sector espera que el fondo con sede en Londres consolide su apuesta por España en 2020 y decida participar con más fuerza en las nuevas oportunidades que despierte el sector financiero español.

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